La Cour de Cassation clarifie : la présomption de connaissance des vices cachés incombe au vendeur professionnel dans la mesure où il est qualifié de vendeur spécialisé
- Les propriétaires de plusieurs maisons de vacances ont introduit une procédure contre les vendeurs (professionnels) respectifs des maisons de vacances en raison de divers vices cachés ;
- En première instance, le tribunal a jugé que les contrats entre les propriétaires et les vendeurs des maisons de vacances étaient régis par la Loi sur l’emphytéose, ce qui a eu pour conséquence que la demande des propriétaires des maisons de vacances fondée sur les vices cachés a été rejetée ;
- La Cour d'appel d'Anvers, en revanche, a décidé que les propriétaires pouvaient invoquer la garantie pour vices cachés d'un bien vendu, puisque que :
- La Loi sur l’emphytéose est applicable sur la parcelle de terrain, et
- Les règles de vente-achat, y compris la garantie des vices cachés, s'appliquent aux maisons de vacances.
- Toutefois, la juge d'appel a déclaré que les vendeurs sont des vendeurs professionnels et qu’ils sont censés avoir connaissance des vices cachés des biens qu'ils vendent, et ils ne peuvent exclure leur responsabilité à cet égard. Ils ont donc une obligation de résultat de livrer le bien sans défaut et doivent prendre toutes les mesures nécessaires pour détecter les vices cachés. Si l'existence d'un défaut est prouvée, le vendeur professionnel doit indemniser l'acheteur pour le préjudice subi, sauf à prouver que le défaut était impossible à détecter ;
- La Cour de Cassation a ensuite jugé dans son arrêt (C.20.0241.N) que l’obligation de résultat relative à la détection de tous les vices cachés éventuels incombe uniquement au fabricant et au vendeur spécialisé, que ce dernier soit ou non un vendeur professionnel.
Le juge d’appel a omis d’apprécier si le vendeur professionnel pouvait également être considéré comme un vendeur spécialisé, en tenant compte du degré de spécialisation et des compétences techniques du vendeur en question ;
- La Cour décide donc que le juge d'appel n'a pas justifié sa décision en droit et annule l'arrêt;
- Dans ce contexte, il convient donc d’être attentif à la rédaction des clauses contractuelles. La mention d’un « vendeur professionnel » ou d’un « vendeur spécialisé » aura un impact direct sur l’étendue de la responsabilité de ce dernier.
