Nieuw veralgemeend 6% btw-tarief bij afbraak en heropbouw

Inleiding

Op 25 mei 2025 werd in de Kamer van Volksvertegenwoordigers een ontwerp van programmawet ingediend met daarin een hele reeks fiscale maatregelen. Eén van de blikvangers is ongetwijfeld de nieuwe algemene regeling voor het verlaagde btw-tarief van 6% bij ‘afbraak en heropbouw’.

Op 10 juli 2025 werd deze programmawet door de Kamer goedgekeurd, met daarin de invoering van deze nieuwe btw-regeling, van toepassing vanaf de publicatie van de programmawet. Een administratieve tolerantie is voorzien voor de periode van 1 juli 2025 tot de publicatie van de programmawet.

Waarom de nieuwe btw-regeling? 

Tot voor de programmawet bestonden er diverse “tijdelijke” regelingen met steeds wisselende voorwaarden. Een structurele regeling ontbrak evenwel. De nieuwe biedt nu meer  duidelijkheid en rechtszekerheid, zowel voor particulieren als voor bouwpromotoren en projectontwikkelaars. 

Wie kan van deze regeling gebruik maken?

De nieuwe regeling is van belang voor:

• Bouwondernemers en hun klanten (particuliere bouwheren),
• Vastgoedontwikkelaars en hun kopers,
• Investeerders die de woning willen verhuren.

De federale overheid wil met deze hervorming niet alleen de betaalbaarheid van nieuwe woningen verbeteren, maar ook bijdragen aan de verduurzaming van het Belgische woningbestand.

Wat zijn de voorwaarden?

De nieuwe regeling gaat gepaard met enkele voorwaarden die gerespecteerd moeten worden. Het gaat met name om:

• Een particuliere bouwheer die zelf een bestaande woning laat afbreken en heropbouwen kan genieten van het verlaagde 6% btw-tarief, maar dient hierbij rekening te houden met het feit dat de bewoonbare oppervlakte van de woning maximaal 200 m² bedragen. 
• De verkoop van een heropgebouwde woning aan een particulier kan vanaf de datum van inwerkingtreding eveneens onderworpen zijn aan het verlaagde 6%-tarief indien het gaat om de enige en eigen woning, met een maximaal bewoonbare oppervlakte van 175m² en indien de koper er minstens 5 jaar in zal wonen.
• Het verlaagd tarief geldt ook voor verkopen aan investeerders-verhuurders (natuurlijke personen en rechtspersonen) die de woning aankopen om te verhuren. 
  • Indien de investeerder-verhuurder rechtstreeks verhuurt aan een private huurder, dan mag de aangekochte woning niet groter zijn dan 175m² en moet de huurder er “zonder uitstel” zijn domicilie vestigen. Bovendien moet de woning voor minstens 15 jaar verhuurd worden
  • Ook indien de investeerder-verhuurder verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor, aan een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of aan een privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk,  kan de aankoop genieten van het verlaagd btw-tarief van 6%. Er geldt in dit geval een beperking van de bewoonbare oppervlakte tot 200 m². Ook hier geldt een verhuurtermijn van minstens 15 jaar. 

Om de maximale oppervlakte te berekenen, wordt enkel rekening gehouden met zogenaamde ‘woonvertrekken’ en wordt er geen rekening gehouden met badkamers, gangen, garages, e.d.

De toepassing van het verlaagde tarief is eveneens onderworpen aan een aantal formaliteiten, zoals bv. het versturen van een verklaring naar de minister van Financiën of zijn gemachtigde voordat de btw opeisbaar wordt, de facturen moeten de elementen bevatten die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen, etc.  

Verder wordt de toepassing van het 6% tarief individueel per koper beoordeeld. Wanneer meerdere kopers betrokken zijn in de aankoop, gebeurt de uitsplitsing naar verhouding van ieders eigendomsrechten.

Facturen voor lopende projecten die na datum van inwerkingtreding worden uitgereikt, vallen ook onder de nieuwe regeling. De aankoopdatum of de start van de werken zijn daarbij niet van belang, zolang de andere voorwaarden vervuld zijn.

Wat is uitgesloten?

Niet alle werken komen in aanmerking voor het 6% btw-tarief. Projecten die een negatieve impact op het klimaat kunnen hebben, zijn uitgesloten. Het gaat onder andere om:

• Tuinaanleg,
• Het plaatsen van afsluitingen,
• Aanleg van zwembaden en sauna’s,
• Installatie van verwarmingssystemen op fossiele brandstoffen.

Heeft u hierbij vragen? Aarzel dan zeker niet om Geert De Neef (geert.deneef@lydian.be) en Dario Petosa (dario.petosa@lydian.be), onze Tax en Real Estate Partners, te contacteren.