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Cour constitutionnelle 28 mai 2020: un délai court de forclusion d’un an pour les actions en paiement d’une indemnité d’éviction relatives aux baux commerciaux

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  • Dans le cadre de la loi sur les baux commerciaux, le preneur peut être expulsé dans deux cas, notamment en cas:
    1. d’aliénation du bien loué;
    2. de refus du renouvellement du bail commercial;
  • La possibilité d’éviction en cas de refus du renouvellement du bail commercial n’existe que dans certains cas exhaustivement définis, par exemple lorsque le bailleur souhaite rénover le bien;
  • Dans un tel cas de refus du renouvellement du bail commercial, une indemnité d’éviction est due par le bailleur au preneur, dépendamment de la raison invoquée par le bailleur;
  • En particulier, l’article 28 de la loi sur les baux commerciaux dispose que les actions en paiement de l'indemnité d'éviction «doivent être intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à l'action»;
  • Dans l’affaire au fond devant le juge de paix d’Anvers (2e canton), le preneur était d’avis que son droit de réclamer une indemnité d’éviction suite à l’aliénation du bien loué n’était pas échu après l’expiration d’un an puisque l’article 28 de la loi sur les baux commerciaux ne s’appliquerait qu’aux preneurs dont le renouvellement du bail commercial avait été refusé; 
  • Pour cette raison une question préjudicielle a été posée à la Cour constitutionnelle pour savoir si l’article 28 de la loi sur les baux commerciaux, suivant cette interprétation, conduit à une différence de traitement qui n’est pas raisonnablement justifiée;
  • La Cour constitutionnelle répond à cette question préjudicielle dans son arrêt du 28 mai 2020, affirmant et énonçant que toutes les actions en indemnité d’éviction sont soumises à un délai de forclusion d’1 an;
  • C’est donc également le cas pour l’introduction d’une action en paiement d’indemnité d’éviction lors de l’aliénation du bien loué. 

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