Nieuwe deadline: vanaf 31 december 2026 moet VME beschikken over een asbestattest gemeenschappelijke delen

De nieuwe regeling houdt in dat elke vereniging van mede-eigenaars ("VME") van een gebouw met risicobouwjaar uiterlijk op 31 december 2026 moet beschikken over een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen van het gebouw.[2]

Het gaat om een autonome verplichting die losstaat van een verkoop: het attest moet aanwezig zijn ongeacht een overdracht van een private kavel. De algemene deadline van 31 december 2031 voor appartementsgebouwen in mede-eigendom wordt voor de gemene delen vervroegd naar 31 december 2026.[3]

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat men wilde vermijden dat eigenaars bij verkoop afhankelijk zouden zijn van een VME zonder attest, en dat alle VME's pas op het laatste moment een beroep zouden doen op dezelfde beperkte groep gecertificeerde asbestdeskundigen.[4]

De verplichting geldt voor gebouwen die gelegen zijn in het Vlaamse Gewest, onder het stelsel van mede-eigendom vallen en een bouwjaar van vóór 2001 hebben.[5] Het asbestattest voor de gemene delen heeft betrekking op de gemeenschappelijk beheerde delen van het gebouw, zoals onder meer de inkomhal, traphal, kelders, technische lokalen, gevels, daken en gemeenschappelijke leidingen.

Juridisch gezien rust de verplichting op de VME. In de praktijk zal het doorgaans de syndicus zijn die de nodige stappen zet om een gecertificeerde asbestdeskundige aan te stellen, offertes op te vragen en het onderzoek van de gemeenschappelijke delen te organiseren.

Aangezien de VME de kosten draagt, zal de opdracht vaak vooraf aan de algemene vergadering worden voorgelegd. Mede-eigenaars doen er goed aan tijdig na te gaan of dit al geagendeerd is.

De belangrijkste gevolgen zullen zich manifesteren bij de verkoop van appartementen. Vanaf 1 januari 2027 zal bij iedere overdracht van een privatief deel niet alleen het asbestattest van het appartement zelf beschikbaar moeten zijn, maar ook het asbestattest van de gemene delen van het gebouw.[6]

Bestaat er reeds vóór die datum een geldig asbestattest voor de gemene delen, dan moet dat vandaag reeds aan kandidaat-kopers worden meegedeeld. De informatieplicht wacht dus niet tot 2027.

De parlementaire voorbereiding gaat er expliciet van uit dat vanaf eind 2026 een attest voor de gemene delen beschikbaar zal zijn. Daardoor zullen kandidaat-kopers voortaan een volledig beeld krijgen van zowel de privatieve als de gemeenschappelijke delen van het gebouw alvorens zij zich verbinden tot aankoop.[7]

Eigenaars worden hiermee afhankelijk van de tijdige naleving door hun VME. Het ontbreken van een attest blokkeert de overdracht niet automatisch: de verwerver kan de relatieve nietigheid vorderen, of hieraan verzaken, bijvoorbeeld door uitdrukkelijke vermelding in de authentieke akte. In de praktijk blijft dit echter een risico op vertraging en discussie. OVAM en marktspelers waarschuwen bovendien voor een aanzienlijke capaciteitsdruk bij asbestdeskundigen richting eind 2026.

Het traject vergt bovendien voorbereiding: VME-beslissing, eventuele goedkeuring door de algemene vergadering, aanstelling van een deskundige, documentatie, plaatsbezoek, staalnames en aflevering van het attest. Wie wacht tot eind 2026 riskeert langere wachttijden en hogere kosten.

Deze verplichting vloeit voort uit het Vlaamse Materialendecreet. Een vergelijkbare algemene regeling bestaat vandaag niet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of het Waalse Gewest. Eigenaars en syndici in Brussel en Wallonië blijven uiteraard onderworpen aan eventuele gewestelijke regels inzake asbestbeheer of renovatie- en sloopwerken, maar niet aan de Vlaamse regeling voor het asbestattest gemene delen.