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Depuis le 6 janvier 2024, les locataires de logement à Bruxelles disposent d’un droit de préférence

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  • Le 27 décembre 2023, l'ordonnance portant modification du Code bruxellois du Logement en vue de mettre en place un droit de préférence pour les locataires d'un logement mis en vente a été publiée au Moniteur belge [1] (l'Ordonnance) ;
  • L'Ordonnance introduit un droit de préférence pour les locataires de logements dans la Région de Bruxelles-Capitale dans le but de promouvoir l'accès à la propriété des locataires, de préserver la stabilité des locataires de logements et de promouvoir le droit au logement ;
  • Le droit de préférence s'applique lors de la vente d'un bien loué situé dans la Région de Bruxelles-Capitale, à condition que :
    1. il existe un contrat de bail résidentiel de longue durée [2] - les locations de courte durée ne sont pas visées ;
    2. le locataire est domicilié dans le bien ; et
    3. la vente ne relève d'aucun des motifs d'exclusion prévus par l'Ordonnance. Entre autres, le droit de préférence n'est pas accordé lors de la vente d'un immeuble entier comprenant plusieurs logements occupés par différents locataires ou lors d'une transaction d'actions liées à un bien immobilier.
  • La procédure suivante doit être suivie dans le cas où le locataire bénéficie d'un droit de préférence :
    1. dès que le bailleur souhaite procéder à la vente de son bien et avant la conclusion de la vente, il doit notifier au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (i) son intention de vendre le bien, (ii) le droit de préférence du locataire et (iii) les conditions essentielles de la vente, y compris le prix ;
    2. le locataire dispose alors de trente jours pour exercer ou non son droit de préférence par rapport aux conditions communiquées. L'absence de réponse du locataire dans ce délai est considérée comme une renonciation au droit de préférence ;
    3. si le bailleur doit encore vendre à des conditions plus favorables que celles initialement communiquées au locataire, le bailleur doit envoyer une nouvelle notification au locataire. Le cas échéant, le locataire dispose de sept jours pour exercer ou non son droit de préférence ;
  • L'agent immobilier et le notaire doivent vérifier si le propriétaire a respecté ses obligations et, en cas de non-respect, ont une obligation d'information substitutive ;
  • Si la vente est intégralement réalisée en méconnaissance du droit de préférence du locataire, ce dernier a le droit d'exercer une action en subrogation contre l'acquéreur du bien pendant un an ; 
  • L'Ordonnance est entrée en vigueur le 6 janvier 2024 et s'applique à tous les contrats de vente conclus à partir de cette date. Les ventes déjà en cours avant le 6 janvier 2024 ne sont pas visées par l'Ordonnance.

[1] Nouvel article 247/1 et suivants du Code du logement de Bruxelles.

[2] Un bail résidentiel de plus de trois ans (c'est-à-dire un bail résidentiel conclu ou réputé conclu pour une durée de 9 ans ou plus).

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