Sinds 6 januari 2024 hebben woninghuurders in Brussel een voorkeurrecht
- Op 27 december 2023 werd de ordonnantie houdende wijziging van de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de invoering van een voorkeurrecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden, in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd [1] (de Ordonnantie);
- De Ordonnantie introduceert een voorkeurrecht voor woninghuurders in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met als doel om de eigendomsverwerving van huurders te bevorderen, de stabiliteit voor woninghuurders te bewaren en het recht op huisvestiging te stimuleren;
- Het voorkeurrecht is van toepassing bij de verkoop van een huurwoning gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, op voorwaarde dat:
- er sprake is van een langdurige [2] woninghuurovereenkomst – verhuringen van korte duur worden niet geviseerd;
- de huurder in de woning is gedomicilieerd; en
- de verkoop niet valt onder één van de uitsluitingsgronden zoals voorzien in de Ordonnantie. Zo dient het voorkeurrecht onder andere niet te worden aangeboden bij een verkoop van een volledig gebouw met meerdere woningen die door verschillende huurders worden bewoond of een vastgoedgerelateerde aandelentransactie.
- Volgende procedure is te volgen in het geval de huurder een voorkeurrecht geniet:
- zodra de verhuurder tot de verkoop van zijn of haar woning wenst over te gaan en alvorens de verkoop wordt afgesloten, dient de verhuurder de huurder per aangetekende brief met ontvangstbevestiging op de hoogte te brengen van (i) zijn of haar intentie om de woning te verkopen, (ii) het voorkeurrecht van de huurder en (iii) de essentiële voorwaarden van de verkoop, waaronder de prijs;
- de huurder heeft vervolgens dertig dagen de tijd om al dan niet zijn of haar voorkeurrecht tegen de bekendgemaakte voorwaarden uit te oefenen. Indien de huurder niet binnen deze termijn reageert, wordt dit beschouwd als een verklaring van afstand van het voorkeurrecht;
- indien de verhuurder alsnog zou verkopen tegen gunstigere voorwaarden dan initieel aan de huurder werd gecommuniceerd, dient de verhuurder een nieuwe kennisgeving aan de huurder te richten. Desgevallend heeft de huurder zeven dagen om zijn of haar voorkeurrecht al dan niet uit te oefenen;
- De vastgoedmakelaar en de notaris dienen te controleren of de verhuurder zijn of haar verplichtingen heeft nageleefd, en hebben in geval van niet-naleving een plaatsvervangende informatieverplichting;
- Indien de verkoop volledig wordt gerealiseerd met miskenning van het voorkeurrecht van de huurder, heeft de huurder gedurende één jaar het recht om een vordering tot indeplaatsstelling in te stellen tegen de koper van het onroerend goed;
- De Ordonnantie is op 6 januari 2024 in werking getreden en is van toepassing op alle verkoopovereenkomsten afgesloten op of na deze datum. Verkopen die reeds lopen van vóór 6 januari 2024 worden door de Ordonnantie niet geviseerd.
[1] Nieuw artikel 247/1 e.v. van de Brusselse Huisvestingscode.
[2] Een woninghuurovereenkomst van langer dan drie jaar (i.e. een woninghuurovereenkomst die voor 9 jaar of langer is aangegaan, of geacht wordt voor negen jaar te zijn aangegaan).
