La Cour de cassation confirme que la prolongation d’un droit d'usufruit avant son échéance ne donne pas lieu à la perception des droits proportionnels d'enregistrement

En règle générale, un droit d’enregistrement proportionnel est dû pour toute vente, tout échange ou toute convention translative à titre onéreux de la propriété ou de l’usufruit d’un bien immeuble[1].

La question qui se pose dans cette affaire arrivée jusqu’à la Cour de cassation est la suivante : la prolongation d’un droit d’usufruit, avant son échéance, donne-t-elle lieu à la perception des droits proportionnels d’enregistrement ?

Selon de nombreux contribuables, et la Cour d’appel de Gand, dans son arrêt attaqué du 30 novembre 2021[2], la réponse à cette question est négative : la prolongation d’un droit d’usufruit ne donne pas lieu à de nouveaux droits d’enregistrement.  

Au contraire, le service flamand des décisions anticipées en matière fiscale, VLABEL, considère qu’une telle prolongation donne lieu à la perception des droits proportionnels dès lors qu’elle constitue une nouvelle convention portant sur un droit réel, et ce, indépendamment de l’identité du constituant initial.   

Dans son arrêt du 24 janvier 2025[3], la Cour de cassation suit le raisonnement de l’avocat-général et décide que la prolongation du droit d’usufruit modifie uniquement la modalité de ce droit réel – en l’espèce, sa durée d’origine. Une telle modification n’entraine en effet pas un nouveau transfert d’un droit réel, qui donnerait lieu à la perception des droits proportionnels.

L’accord entre les parties de prolonger ce droit n’est pas non plus translatif, mais constitue une simple confirmation de conserver la titularité d’un droit réel.

Cet arrêt de la Cour de cassation met fin aux divergences entre le contribuable et l’administration, et a le mérite d’offrir une plus grande sécurité juridique. VLABEL a depuis lors conformé ses décisions à cette jurisprudence de la Cour de cassation.