Modification en matière de réglementation TVA: la méthode d'exercice de l'option tva

Par la loi du 14 octobre 2018 modifiant le code de la taxe sur la valeur ajoutée (la loi du 14 octobre 2018), le législateur a prévu à l'article 44, §3, 2°, d) du code de la TVA, un régime de TVA optionnel pour la location de biens immobiliers professionnels, par lequel les parties contractantes peuvent faire usage de cette option TVA pour autant que les conditions matérielles, formelles et temporelles soient remplies (l'option TVA). Par la suite, par arrêté royal du 12 mai 2019, de nouvelles modifications ont été apportées concernant (i) le début de la période de révision prévue et l'étalement de la déduction de la TVA (voir notre e-zine du 19 août 2019) et (ii) la réglementation relative à la cession d'un bâtiment et/ou d'un établissement soumis à l'option TVA ou à la cession d'un droit réel sur un tel bâtiment (voir notre e-zine du 26 août 2019).

Dans ce qui suit, nous allons développer les dernières précisions apportées par l’arrêté royal modifiant les arrêtés royaux n° 1, 7, 10, 24, 31, 35, 46 et 56 en matière de taxe sur la valeur ajoutée (l’arrêté royal du 7 novembre 2019) concernant la forme de l'option TVA.

La condition formelle de l'option TVA selon la loi du 14 octobre 2018

En ce qui concerne l'exercice de l'option TVA, outre les conditions matérielles et temporelles, le législateur a également prévu une condition formelle à respecter. Ainsi l'exercice de l'option TVA sur les baux immobiliers n'est possible que dans la mesure où le bailleur et le preneur l'ont expressément choisie. Le législateur a également précisé que le Roi était en tout cas responsable de l'élaboration des conditions concrètes d'application de l'option TVA, à savoir (i) le moment de l'exercice et (ii) les formalités à remplir lors de l'exercice de l'option.

L'exposé des motifs de la loi du 14 octobre 2018 stipulait et acceptait qu'une déclaration pro fisco spécifiquement prévue dans un contrat de bail, confirmant l'intention des parties contractantes d'exercer l'option TVA, suffisait à démontrer à l'administration de la TVA que les parties contractantes avaient effectivement exercé conjointement l'option TVA.

Clarification supplémentaire quant à l'exigence formelle de l'arrêté royal du 7 novembre 2019

Plus d'un an après la loi du 14 octobre 2018, le Roi, par l'arrêté royal du 7 novembre 2019, a précisé, doublement, les modalités concrètes d'application de l'option TVA en insérant un nouvel article 7quater dans l’“ Arrêté royal n° 10 du 29 décembre 1992” (AR n° 10).

Tout d'abord, le nouvel article 7quater, § 1 de l’AR n° 10 prévoit que l'exercice de l'option TVA s'effectue par une déclaration commune, datée et signée par les parties contractantes, établie au plus tard au moment où le bail avec option TVA prend effet entre les parties contractantes.

En outre, conformément au nouvel article 7quater § 1 de l’AR n° 10, la déclaration doit contenir au moins les informations suivantes :

• Nom (social), adresse et numéro d'identification à la TVA du bailleur et du preneur ;
• Identification du (de la partie du) bâtiment, y compris, le cas échéant, du terrain qui l'accompagne, dont la location est taxée ;
• Déclaration d'intention du bailleur et du locataire de taxer la location ; 
• date à laquelle l'option TVA prend effet.

Le rapport annexé à l'arrêté royal du 7 novembre 2019 (le Rapport) indique en ce sens que la manière dont l'intention de se soumettre à l'option TVA est exprimée ou la terminologie utilisée est d'une importance mineure, à condition que la "déclaration d'intention" soit exprimée de manière non ambiguë. Par exemple, le rapport indique explicitement qu'une référence explicite à l'article 44, §3, 2°, d) du code de la TVA constitue une telle expression non ambiguë de la volonté des parties contractantes.

Comme déjà expliqué, selon l'exposé des motifs de la loi du 14 octobre 2018, une déclaration pro fisco dans le contrat de location était suffisante pour démontrer à l'administration de la TVA que les parties contractantes exerçaient effectivement conjointement l'option TVA. Dans le même ordre d'idées, le nouvel article 7quater § 2 de l'arrêté royal n° 10 prévoit que les parties contractantes ne sont pas tenues de faire une déclaration séparée si le contrat de location conclu entre elles contient les déclarations énoncées dans le nouvel article 7quater § 1 de l'arrêté royal n° 10.

Pas de déclaration d'option TVA supplémentaire en cas de reconduction tacite

Afin d'éviter un formalisme excessif, le nouvel article 7quater § 3 de l'arrêté royal n° 10 prévoit qu'aucune déclaration supplémentaire d'option TVA n'est requise en cas de renouvellement tacite d'un bail soumis à l'option TVA.

Cela est dû au fait que, conformément au droit du bail applicable et sauf stipulation contraire, la reconduction tacite du contrat de bail entraîne le maintien de l'application des mêmes conditions contractuelles entre les parties contractantes et, plus particulièrement, la perception de la TVA sur le loyer redevable au bailleur.

Entrée en vigueur rétroactive au 1er janvier 2019 de l'arrêté royal du 7 novembre 2019

Les modalités d'application exposées ci-dessus entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2019 (et donc avec effet rétroactif).

Dispositions transitoires

Enfin, l'article 17 de l'arrêté royal du 7 novembre 2019 prévoit un régime transitoire en accordant un délai supplémentaire afin d'accomplir correctement toutes les formalités pour l'exercice de l'option TVA. Ainsi, l'arrêté royal du 7 novembre 2019 prévoit un délai supplémentaire jusqu'au 29 février 2020 au plus tard afin de remplir correctement la condition formelle requise pour l'option TVA pour les contrats en cours où les parties contractantes avaient l'intention d'exercer l'option TVA au plus tard au moment de l'entrée en vigueur du bail.

Cela peut se faire de deux manières en fournissant les informations nécessaires via:

• une déclaration séparée ; ou
• un addendum au contrat de location.