Gewijzigde btw-regelgeving: de wijze van uitoefening van de BTW-optie

Via de Wet van 14 oktober 2018 tot wijziging van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde (de Wet van 14 oktober 2018) voorzag de wetgever in artikel 44, §3, 2°, d) WBTW in een optioneel btw-stelsel voor de verhuur van professioneel vastgoed, waarbij contractspartijen op deze btw-optie beroep kunnen doen voor zover aan de materiële, vorm- en temporele voorwaarden is voldaan (de btw-optie). Daaropvolgend werden per Koninklijk Besluit van 12 mei 2019 verdere wijzigingen aangebracht omtrent de (i) aanvang van de voorziene herzieningstermijn en spreiding van de btw-aftrek (zie onze e-zine van 19 augustus 2019) en (ii) regeling inzake de overdracht van een aan de btw-optie onderworpen gebouw en/of vestiging of overdracht van een zakelijk recht op een dergelijk gebouw (zie onze e-zine van 26 augustus 2019).

In wat volgt wordt dieper ingegaan op de meest recente verduidelijking die het “Koninklijk Besluit van 7 november 2019 tot wijziging van de koninklijke besluiten nrs. 1, 7, 10, 24, 31, 35, 46 en 56 met betrekking tot de belasting over de toegevoegde waarde” (het KB van 7 november 2019) aanbrengt omtrent de vormvoorwaarde van de btw-optie.

De vormvoorwaarde van de btw-optie volgens de Wet van 14 oktober 2018

Inzake uitoefening van de btw-optie voorzag de wetgever, naast materiële en temporele voorwaarden, tevens in een verplicht na te leven vormvoorwaarde. Zo is de uitoefening van de btw-optie op onroerende verhuur slechts mogelijk voor zover verhuurder én huurder daarvoor uitdrukkelijk opteren. De wetgever bepaalde daarbij dat de Koning in ieder geval instond voor de uitwerking van de concrete toepassingsmodaliteiten van de btw-optie, met name (i) het tijdstip van uitoefening en (ii) de na te leven formaliteiten bij de uitoefening.

De memorie van toelichting bij de Wet van 14 oktober 2018 bepaalde en aanvaardde dat een specifiek voorziene pro fisco verklaring in de huurovereenkomst, ter bevestiging van de wil van de contractspartijen om de btw-optie uit te oefenen, volstaat om ten aanzien van de btw-administratie aan te tonen dat de contractspartijen daadwerkelijk gezamenlijk de btw-optie uitoefenden.

Verdere verduidelijking van de vormvoorwaarde in het KB van 7 november 2019

Meer dan één jaar na de Wet van 14 oktober 2018 heeft de Koning via het KB van 7 november 2019 de concrete toepassingsmodaliteiten van de btw-optie op dubbele wijze verduidelijkt door het invoegen van een nieuw artikel 7quater in het “Koninklijk Besluit nr. 10 van 29 december 1992” (het KB nr. 10).

Allereerst bepaalt nieuw artikel 7quater, § 1 van KB nr. 10 dat de uitoefening van de btw-optie gebeurt door een gemeenschappelijke, gedateerde en ondertekende verklaring van de contractspartijen, ten laatste opgesteld op het tijdstip waarop de huurovereenkomst met btw-optie tussen de contractspartijen uitwerking heeft.

Verder dient de verklaring conform nieuw artikel 7quater, § 1 van KB nr. 10 minimum de volgende vermeldingen te bevatten:

• (maatschappelijke) naam, adres en btw-identificatienummer van de verhuurder en de huurder;
• identificatie van het (gedeelte) van het gebouw, desgevallend met inbegrip van het bijhorend terrein, waarvan de verhuur belast wordt;
• wilsverklaring van de verhuurder en huurder om de verhuur te belasten;
• datum waarop de btw-optie uitwerking heeft.

Het verslag bij het KB van 7 november 2019 (het Verslag) stelt in die zin dat de manier waarop de intentie tot onderwerping aan de btw-optie wordt uitgedrukt of de gebruikte terminologie daarbij van ondergeschikt belang is, op voorwaarde dat de ‘wilsverklaring’ maar op een ondubbelzinnige wijze tot uiting wordt gebracht. Zo bepaalt het Verslag uitdrukkelijk dat een expliciete verwijzing naar artikel 44, §3, 2°, d) WBTW in hoofde van de contractspartijen dergelijke ondubbelzinnige wilsuiting uitmaakt.

Zoals al verduidelijkt, volstond een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst volgens de memorie van toelichting bij de Wet van 14 oktober 2018 om ten aanzien van de btw-administratie aan te tonen dat de contractspartijen daadwerkelijk gezamenlijk de btw-optie uitoefenden. In dezelfde gedachtegang voorziet nieuw artikel 7quater, § 2 van KB nr. 10 dat de contractspartijen geen afzonderlijke verklaring moeten opstellen indien de tussen hen gesloten huurovereenkomst de in nieuw artikel 7quater, § 1 van KB nr. 10 opgenomen vermeldingen bevat.

Geen aanvullende btw-optieverklaring in geval van een stilzwijgende verlenging

Ter vermijding van een buitensporig formalisme bepaalt nieuw artikel 7quater, § 3 van KB nr. 10 dat er geen aanvullende btw-optieverklaring vereist is bij de stilzwijgende verlenging van een aan de btw-optie onderworpen huurovereenkomst.

Dit wordt ingegeven door het feit dat, in overeenstemming met het toepasselijke huurrecht en behoudens andersluidend beding, de stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst de verdere toepassing van dezelfde contractuele voorwaarden tussen de contractspartijen tot gevolg heeft en meer specifiek dus ook de heffing van btw op de aan de verhuurder verschuldigde huurprijs.

Retroactieve inwerkingtreding van het KB van 7 november 2019 op 1 januari 2019

De hierboven uiteengezette toepassingsmodaliteiten treden vanaf 1 januari 2019 (en dus met terugwerkende kracht) in werking.

Overgangsregeling

Tot slot voorziet artikel 17 van KB van 7 november 2019 in een overgangsregeling door het verschaffen van een aanvullende termijn om alle formaliteiten voor de uitoefening van de btw-optie correct te vervullen. Zo voorziet het KB van 7 november 2019 in een aanvullende termijn tot uiterlijk 29 februari 2020 om de voor de btw-optie vereiste vormvoorwaarde correct te vervullen voor lopende overeenkomsten waarbij de contractspartijen ten laatste op het moment van inwerkingtreding van de huurovereenkomst de intentie hadden om de btw-optie uit te oefenen.

Dit kan op een dubbele wijze door het voorzien van de nodige vermeldingen in een:

• afzonderlijke verklaring; of
• addendum bij de huurovereenkomst.