Nieuwe fiscale regels voor “familiale vennootschappen” - Impact op (vastgoed) vennootschappen en holdings

Het Vlaamse gunstregime voor familiale ondernemingen en vennootschappen laat toe om ondernemingsvermogen fiscaal voordelig over te dragen, door een vrijgestelde schenking of door een erfenis tegen een verlaagd tarief (3% of 7%). Hierbij gelden diverse voorwaarden, waaronder de aard van de onderneming, bepaalde participatievoorwaarden en kapitaalsbehoud, en de aanwezigheid van een “reële” economische activiteit. 

Dit fiscaal gunstige regime werd onlangs gewijzigd, en is vanaf 1 januari 2026 van toepassing op erfenissen en schenkingen die in Vlaanderen belastbaar zijn. Er is geen overgangsregeling, waardoor ook bestaande structuren onmiddellijk worden geraakt.

Een eerste belangrijke wijziging betreft de uitsluiting van residentieel vastgoed en bouwgronden voor familiale vennootschappen en een nieuwe invulling van het begrip “reële” economische activiteit. Concreet betekent dit dat de waarde van residentieel vastgoed (onroerende goederen die voornamelijk tot bewoning dienen, inclusief bouwgronden) uit het fiscaal voordelig over te dragen ondernemingsvermogen gesloten wordt. 

Een tweede belangrijke wijziging is de uitsluitend inhoudelijke focus voortaan op de voorwaarde van aanwezigheid van een “reële” economische activiteit. Vennootschappen die een dergelijke activiteit niet kunnen aantonen, worden definitief uitgesloten van het fiscale gunstregime. Een aantal kwantitatieve regels die onder het vroegere regime konden helpen om alsnog van het gunstregime te genieten, verdwijnen in de nieuwe regelgeving. 

Tenslotte worden een aantal waarderingsverplichtingen ingevoerd of uitgebreid. 

De aandeelhouders van vennootschappen met residentieel vastgoed worden het sterkst getroffen door de hervorming. Door de uitsluiting van residentieel vastgoed valt dit deel van hun vermogen bij schenking of vererving buiten het fiscale gunstregime. Door een bijzondere doorkijkregeling geldt dit ook voor vastgoed in onderliggende dochtervennootschappen (mits een participatie van minstens 10% in deze laatste). 

De nieuwe fiscale regels voorzien wel in een uitzondering voor vastgoedvennootschappen waarvan minstens 75% van de omzet uit vastgoedactiviteiten komt, en die gedurende drie jaar vóór de overdracht van de aandelen minstens één werknemer tewerkstellen. Passief patrimoniumbeheer zal dus allicht niet meer volstaan voor een kwalificerende reële economische activiteit. 

Door de doorkijkregeling worden ook de aandeelhouders van holdingvennootschappen, die zelf geen residentieel vastgoed op de balans hebben, getroffen. Door de doorkijkregeling die wordt toegepast op dochtervennootschappen (zie hoger) wordt dit deel van hun geconsolideerde vermogen immers uit de fiscale gunstregeling gesloten. 

Anderzijds blijft ook een positieve transparantieregel gelden voor holdingvennootschappen die geen eigen “reële” economische activiteit hebben. Indien dergelijke holdingvennootschappen zonder een eigen kwalificerende activiteit aandelen houden die minstens 30% van de stemrechten van één directe dochtervennootschap vertegenwoordigen, die een eigen reële economische activiteit heeft, en die fiscaal gevestigd is in de Europese Economische Ruimte, worden ze ook beschouwd als een familiale vennootschap.  

De diverse doorkijkregelingen en transparantieprincipes maken het daarom noodzakelijk de nodige doorlichting te verrichten van de diverse dochtervennootschappen. Eigen residentieel vastgoed evenals residentieel vastgoed in dochtervennootschappen zal worden uitgesloten. Anderzijds is voor de aandeelhouders van holdings die zelf geen eigen reële economische activiteit hebben, nog niet alles verloren. Een actieve dochtervennootschap waarin voor minstens 30% geparticipeerd wordt, kan alsnog van de fiscale gunstregeling genieten.