Flexibele regelgeving betreffende de afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw 2.0: wetgever voorziet bijkomende waarborgen!

De wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing voorzag in een wijziging van de oude Appartementswet met ingang van 1 januari 2019.

De gewijzigde Appartementswet voorzag onder meer in een versoepeling van de binnen de algemene vergadering vereiste eenparigheid bij de afbraak en wederopbouw van appartementsgebouwen. De vereiste van eenparigheid bleef in geval van afbraak en wederopbouw behouden, maar de wetgever voorzag voortaan ook in een uitzonderingsregeling waarbij 4/5de meerderheid volstond, namelijk in geval van (i) redenen van hygiëne of veiligheid of (ii) een buitensporige kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan wettelijke bepalingen in verhouding tot de totale waarde van het gebouw.

Met het oog op grondwettelijke bescherming van particuliere eigendom voorzag de wetgever eveneens in een remedie in hoofde van de mede-eigenaar met onvoldoende financiën om de afbraak en heropbouw van een gebouw te dragen. In dergelijk geval kon de mede-eigenaar afstand doen van zijn kavel ten gunste van andere mede-eigenaars, wanneer de mede-eigenaar in kwestie niet in staat was om de uitgave voor afbraak en heropbouw te dragen, doch voor zover de waarde van de mede-eigenaar zijn kavel lager was dan zijn aandeel in de totale kostprijs van de afbraak en heropbouw. Dergelijke vergoeding was althans de gewijzigde Appartementswet in onderling overleg te bepalen of bij gebrek daaraan door de vrederechter.

Inzake de voorgaande uitzonderingsregeling stelde het Grondwettelijk Hof in zijn arrest van 20 februari 2020 dat (i) de wetgever wel rekening hield met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen een beslissing tot afbraak en heropbouw maar (ii) er bijkomende waarborgen nodig waren om een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang enerzijds en het recht op het ongestoord genot van eigendom anderzijds. 

Het Grondwettelijk Hof vernietigde bijgevolg in zijn arrest de uitzonderingsregeling waarbij een 4/5de meerderheid in voor vermelde gevallen volstond met terugwerkende kracht. Door die vernietiging viel men terug op de regeling van voor 1 januari 2019 en bijgevolg de vereiste van eenparigheid voor de afbraak en heropbouw.

Op 27 mei 2020 werd een wetsvoorstel ingediend houdende diverse bepalingen inzake justitie, met daarin eveneens een wijziging van de Appartementswet met betrekking tot de afbraak en heropbouw van appartementsgebouwen. Het wetsvoorstel werd finaal aangenomen in de Kamer op 16 juli 2020 en bekrachtigd en afgekondigd door de Koning bij Wet van 31 juli 2020 houdende diverse dringende bepalingen inzake justitie, zoals gepubliceerd op 7 augustus 2020 in het Belgisch Staatsblad.

Hieronder wordt een overzicht gegeven van de door de wetgever doorgevoerde wijzigingen omtrent afbraak en heropbouw van appartementsgebouwen.

De wetgever voegt allereerst de oorspronkelijke uitzonderingsregeling terug in waarbij een 4/5de meerderheid volstaat in geval van (i) redenen van hygiëne of veiligheid of (ii) een buitensporige kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan wettelijke bepalingen in verhouding tot de totale waarde van het gebouw. 

De wetgever herneemt tevens dat de mogelijkheid dat een mede-eigenaar tegen vergoeding afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars, wederom indien de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij zou moeten betalen in de totale kosten van de werken. Er wordt daarbij wel verduidelijkt dat de vrederechter bij gebrek aan overeenstemming de vergoeding vaststelt op basis van de actuele marktwaarde van de betrokken kavel en dit zonder rekening te houden met de beslissing van de algemene vergadering.

Bovendien tracht de wetgever het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof van 20 februari 2020 te remediëren door te voorzien in bijkomende procedurele en financiële waarborgen in hoofde van de mede-eigenaar die zich verzet tegen een afbraak en heropbouw.

Zo voorziet de wetgever in een procedurele bescherming wanneer de algemene vergadering de beslissing tot afbraak en heropbouw op basis van voornoemde redenen niet met eenparigheid van stemmen nam. In dergelijk geval dient de vereniging van mede-eigenaars zich te wenden tot de vrederechter en dit binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. De vereniging van mede-eigenaars moet daarbij een vordering inleiden tegen alle stemgerechtigde mede-eigenaars die de beslissing tot afbraak en heropbouw niet goedkeurden. De rechter zal de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering nagaan en vaststellen. De uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering wordt in ieder geval opgeschort tot er een rechterlijke uitspraak in kracht van gewijsde is (m.a.w. na hoger beroep als de uitspraak definitief is). 

Om ook financieel bescherming te bieden aan de stemgerechtigde mede-eigenaar die de beslissing tot afbraak en heropbouw niet goedkeurde, worden tot slot alle aan de vordering verbonden (buiten)gerechtelijke kosten en erelonen ten laste gelegd van de vereniging van mede-eigenaars. Daarbij expliciteert de wetgever dat de mede-eigenaar tegen wie de vereniging van mede-eigenaars haar vordering richt niet dient bij te dragen in deze kosten en erelonen.

De inwerkingtreding van deze gewijzigde regelgeving is voorzien vanaf 17 augustus 2020.