Gewijzigde btw-regelgeving (deel 2): de wijzigingen van het nieuwe koninklijk besluit van 12 mei 2019 aangaande de vervreemding van gebouwen

Via de Wet van 14 oktober 2018 tot wijziging van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde voorzag de wetgever in een optioneel btw-stelsel (de btw-optie) voor de verhuur van professioneel vastgoed, waarbij contractspartijen op deze btw-optie beroep kunnen doen voor zover aan de materiële, vorm- en temporele voorwaarden is voldaan. Verder bepaalde deze Wet van 14 oktober 2018 eveneens een afwijkende herzieningstermijn, in die zin dat wanneer de contractspartijen bij het sluiten van een huurovereenkomst rechtsgeldig opteren voor de btw-optie, in dergelijk geval, in afwijking van de gebruikelijke termijn van 15 jaar een bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar voor de afgetrokken btw op de (ver)nieuwbouw geldt. Dit betekent concreet dat er binnen de 25-jarige periode een herziening kan plaatsvinden van de initieel door de verhuurder in aftrek gebrachte btw van de (ver)nieuwbouw. In aanvulling daarop worden in wat volgt de meest recente wijzigingen besproken ten gevolge van het Koninklijk Besluit van 12 mei 2019 tot wijziging van de koninklijke besluiten nrs. 3 en 14 met betrekking tot belasting over de toegevoegde waarde wat de herzieningen betreft (het KB van 12 mei 2019) aangaande de vervreemding van gebouwen.

Overdracht van een gebouw of vestiging/overdracht van een zakelijk recht met vrijstelling van btw

Bij de overdracht van een gebouw dat (i) aan de btw-optie onderworpen is en ook na de overdracht door de overnemer verder verhuurd wordt en (ii) (gelet haar ouderdom) niet meer als nieuw beschouwd wordt onder de btw-wetgeving, zou de overdracht van dit gebouw (gelet die ouderdom) vrijgesteld zijn van btw en onderworpen aan registratierechten. Volgens de wetgever zou in dergelijk geval een ongerechtvaardigd nadeel kunnen ontstaan dat afbreuk doet van de neutraliteit van de toepassing van de btw, aangezien:

• het gebouw definitief uit het vermogen van de overdrager verdwijnt door middel van een handeling die geen recht op btw-aftrek verleent; en
• de overdrager de btw-aftrek in principe in zijn nadeel zal moeten herzien, terwijl het gebouw wel verder met btw wordt verhuurd.

Het KB van 12 mei 2019 voorziet dan ook in een bijzondere regeling, naar analogie van de regeling bij de overdracht van een algemeenheid of bedrijfstak, waarbij en voor zover het gebouw onderworpen is aan de btw-optie:

• er geen herziening van btw moet worden toegepast door de overdrager naar aanleiding van de overdracht van een (deel) van een gebouw met vrijstelling van btw; en
• eventuele latere herzieningen in gevolge gebruikswijzigingen met betrekking tot het onroerend goed  na de overdracht moeten worden verricht door de overnemer.

Het voorgaande geldt eveneens voor de situatie waarbij op een gebouw een zakelijk recht (bv. erfpacht of vruchtgebruik) wordt gevestigd of waarin een zakelijk recht op een dergelijk gebouw wordt overgedragen met vrijstelling van btw.

Tot slot is het van belang om te noteren dat deze bijzondere regeling enkel en alleen van toepassing is wanneer cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• de oorspronkelijke huurovereenkomst blijft verder lopen en wordt door de nieuwe eigenaar geëerbiedigd (al dan niet ten gevolge van het feit dat huurovereenkomst is geregistreerd); en
• de nieuwe eigenaar van het gebouw heeft de hoedanigheid van belastingplichtige, hetzij al voorafgaandelijk aan de overdracht van het gebouw, dan wel ingevolge zijn economische activiteit die rechtstreeks voortvloeit uit de overdracht van het gebouw.

Inwerkingtreding van het KB van 12 mei 2019

Alle door het KB van 12 mei 2019 doorgevoerde wijzigingen traden in werking op 27 mei 2019.