Het nieuw goederenrecht: het eigendomsrecht in 3D?

In deze e-zine worden de algemene bepalingen van het NBW en de conceptuele wijziging van het eigendomsrecht besproken.

1. Principieel van aanvullend recht

Het nieuw goederenrecht is principieel van aanvullend recht. Dit betekent dat de partijen bij een overeenkomst kunnen afwijken van de bepalingen uit het NBW. Op deze regel gelden twee uitzonderingen: enerzijds blijven de definities van dwingende toepassing en anderzijds blijven ook de regels van toepassing indien het NBW bepaalt dat zij dwingend van toepassing zijn. Een voorbeeld zijn de regels over de gedwongen mede-eigendom: deze regels zijn van dwingend recht.

Het nieuw goederenrecht onderscheidt (gewaardeerde) voorwerpen van dieren. Dieren worden dus (louter categorisch) onderscheiden van voorwerpen. Voor het overige blijft het onderscheid tussen enerzijds lichamelijke en onlichamelijke goederen en roerende en onroerende goederen behouden.

2. Aanvullingen op de onroerende publiciteitsverplichtingen

Het nieuw goederenrecht verduidelijkt de regels in verband met de onroerende publiciteit. Er is ook sprake van een beperkte aanvulling van deze set van regels.

De categorieën van akten die worden overgeschreven op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie worden uitgebreid.

Nieuw is onder meer dat expliciet in de wet wordt bepaald dat akten waarin de verkrijging van een onroerend zakelijk recht wordt vastgesteld (bijvoorbeeld vonnissen waarin een wettelijke erfdienstbaarheid wordt vastgesteld) in de daartoe bestemde registers worden overgeschreven.

Ook dient voortaan een levenslange huur overgeschreven te worden met het oog op de tegenwerpelijkheid voor langer dan een negenjarige periode. De consequentie van het niet-overschrijven blijft dat men zich niet op de bedoelde akten kan beroepen tegenover een derde die het recht kende noch behoorde te kennen. Dit is bijvoorbeeld relevant in het kader van een dubbele verkoop van een onroerend goed.

De kantmelding krijgt een versterkte werking. De kantmelding beoogt derden ervan op de hoogte te stellen dat een overgeschreven akte het voorwerp uitmaakt van een betwisting die de rechten van de rechthebbende kan beperken. Bovendien wordt het ontbreken van een kantmelding bijkomend gesanctioneerd.  Naast de reeds bestaande sanctie, m.n. de onontvankelijkheid van de beëindigingsvordering, hetgeen nu ook al geldt – eveneens is dat een retroactieve beëindiging geen werking heeft met betrekking tot rechten die derden hebben verkregen na instelling van de vordering, maar voorafgaand aan de kantmelding. De bedoeling is uitdrukkelijk de rechtszekerheid bij vastgoedtransacties te verzekeren.

3. Driedimensionaal eigendomsrecht

Het aantal zakelijke rechten blijft beperkt (het zgn. numerus clausus beginsel). Het eigendomsrecht krijgt er wel ook juridisch een derde dimensie bij door de invoering van het volume eigendom. Dit is uiteraard relevant in de context van onroerende goederen met verschillende appartementen (volumes).

De verschillende volumes kunnen vanaf de inwerkingtreding van Boek 3 als afzonderlijke eenheden worden gekwalificeerd waarop dan afzonderlijk een eigendomsrecht wordt gevestigd. Dit betekent het einde van de gedwongen mede-eigendom voor gebouwen in dergelijke constructies.