Nieuwe opportuniteiten voor het schenken van vastgoedaandelen

Vastgoedaandelen kunnen fiscaal voordelig geschonken worden

Fiscale successieplanning is in België relatief eenvoudig voor wie bereid is te schenken. Het volstaat immers de schenking aan de schenkingsformaliteit te onderwerpen en een schenkbelasting te betalen die over het algemeen qua kostprijs erg meevalt.  Het onderwerpen van activa aan de schenkbelasting, schakelt latere erfbelasting uit.

Voor roerende goederen geldt in Vlaanderen een schenktarief van 3% voor verkrijgingen in rechte lijn en tussen partners, en van 7% voor verkrijgingen door alle andere personen. De schenking van een “familiebedrijf” kan zelfs vrij van schenkbelasting mits aan een aantal voorwaarden is voldaan.

Voor de schenking van onroerende goederen ligt de schenkbelasting  aanzienlijk hoger en varieert van 3% tot 27% in rechte lijn en tussen partners en van 10% tot 40% in de andere gevallen.

Een alternatief voor dergelijke hoge schenkingsrechten op vastgoed bestaat uit de schenking van “vastgoedaandelen”, namelijk van aandelen van vennootschappen die voornamelijk gebouwen en/of gronden als activa hebben. Heel wat investeerders houden immers belangrijke pakketten vastgoed aan via een vennootschap. Indien men de aandelen van dergelijke vennootschappen schenkt, is dit in beginsel een schenking van roerende goederen, namelijk aandelen, en enkel onderworpen aan het schenkingsrecht van 3% of 7% (zie hoger). Wel moeten een aantal spelregels gevolgd worden, zoals het feit dat de overgedragen vennootschap niet speciaal voor de schenkingsoperatie is opgezet, de overgedragen vennootschap blijft bestaan na de schenking van de aandelen, enz.

Wat met controle en bescherming?

Het probleem bij schenkingen is echter niet zozeer het juridisch kader of de kostprijs. Het probleem situeert zich meestal bij de vaststelling dat “velen willen geven, maar weinigen willen afgeven”. Met andere woorden, het fiscaal “regelen” van de vastgoedvennootschap naar de volgende generatie gaat meestal vlot. Maar vaak is er de wens om ook na de schenking toch nog een vorm van “controle” te houden. Uit ouderlijke bezorgdheid of vanuit de wens om zelf nog een inkomen te blijven genieten uit de weggeschonken onderneming.

Om een dergelijke “controle” en dus ook bescherming mogelijk te maken, kan men gebruik maken van heel wat opportuniteiten die het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”) biedt. Het gebruik van een vennootschap, een maatschap of een stichting zijn immers perfecte instrumenten om de ambities van controle en bescherming te organiseren.

Vennootschappen, stichtingen en rechtspersonen “op maat”

Het nieuwe WVV geeft een grote vrijheid aan de oprichters en aandeelhouders om hun vennootschap, stichting of maatschap volgens hun eigen wensen op te richten of te organiseren.

Een aantal voorbeelden hiervan:

• Voortaan kunnen bepaalde aandeelhouders of vennoten vrijgesteld worden om te delen in de verliezen van de vennootschap. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld passieve familiale aandeelhouders die niet betrokken zijn bij het operationele bestuur van de vennootschap extra bescherming krijgen. 
• Mits de statuten het voorzien, kan men een “intern reglement” opstellen waarin op gedetailleerde wijze en in aanvulling op de statuten het interne functioneren van de vennootschap wordt vastgelegd. Hierdoor kunnen heel wat problemen tussen aandeelhouders vermeden worden.
• Voor heel wat vennootschapsvormen kan men voortaan geheel vrij bepalen welke de regels zijn die gelden bij overdracht van aandelen. Dit geldt niet enkel voor de besloten vennootschap (“BV”), maar ook bij de maatschap, de commanditaire vennootschap en de vennootschap onder firma kunnen aandeelhouders in een specifieke regeling voorzien. De mogelijkheden die bij de NV al bestonden om de overdracht te regelen, blijven behouden. In het kader van vermogensplanning bepaalt men dus zelf in ruime mate onder welke voorwaarden de aandelen naar bepaalde familieleden of gerechtigden overgaan. 
• Het WVV biedt rechtszekerheid voor het bestaan en de geldigheid van aandeelhoudersovereenkomsten. Ook hierdoor kunnen betere afspraken gemaakt worden. 
• Het WVV biedt een ruime vrijheid voor de BV en de NV om alle soorten van aandelen en andere categorieën van effecten uit te geven. Men kan voortaan aandelen met uiteenlopende stemrechten en vermogensrechten uitgeven. 
• Ook op het vlak van bestuur van de vennootschap kan men in specifieke regels voorzien om te bepalen op welke wijze de vennootschap wordt bestuurd en aan welke regels de bestuurders onderworpen zijn. Binnen de BV kan men nog steeds een bestuurder statutair benoemen of door de algemene vergadering laten benoemen (of zelfs coöpteren). In de NV wordt het voortaan ook mogelijk om een enige bestuurder en ook een opvolger te benoemen. Ook de beëindiging van het bestuurdersmandaat kan in de statuten vrij worden bepaald. Men kan dus van bij de oprichting van de vennootschap de spelregels geheel op maat en voor de lange termijn vastleggen.

Conclusie

Wanneer men aandelen schenkt, kan men door een degelijke en vooruitziende planning ook na de schenking toch nog een grote invloed blijven hebben. In die zin vult het vennootschapsrecht perfect het fiscale recht aan. Het naleven van de fiscale regels laat toe op geldige wijze de belastingdruk op de erfenis te verminderen, het vennootschapsrecht laat toe dit te realiseren op een wijze die ook de nodige garanties inzake controle en bescherming biedt. Vaak efficienter dan uitsluitend op “dankbaarheid” te rekenen vanwege de “next generation”…