Opstal in een nieuw jasje

In deze laatste E-zine over het vernieuwde goederenrecht, staan we stil bij de wijzigingen die het NBW aanbrengt aan het recht van opstal. Inzonderheid de verlenging van de maximale duurtijd van het recht van opstal biedt interessante perspectieven aan heterogene onroerende complexen.

Een verlenging van de maximale duurtijd benadrukt de eigenheid van het opstalrecht

Heden is het opstalrecht gekend als een beperkt zakelijk recht dat een – in beginsel tijdelijke – opsplitsing van het eigendomsrecht op een onroerend goed creëert.

“Tijdelijk” omwille van de duurtijdbeperking tot 50 jaar, wat vaak het determinerend criterium vormt om in het kader van een vastgoedproject te opteren voor een opstalrecht dan wel een erfpachtrecht met een maximumduurtijd van 99 jaar.

De essentie van beide zakelijke rechten is echter fundamenteel anders. Een opstalrecht gaat om het verwerven van reeds bestaande bouwwerken of het uitvoeren van bouwwerken in de ruimste zin, terwijl een erfpachtrecht gaat om het gebruik en genot van een al dan niet bebouwd volume.

Door de maximumduurtijd van het opstalrecht op te trekken tot 99 jaar, hoopt de wetgever de specificiteit van beide rechten opnieuw te benadrukken.

In een aantal uitzonderingsgevallen kan een opstalrecht ook eeuwigdurend zijn, met name (i) voor doeleinden van het openbaar domein, (ii) omdat het accessoir is aan een eeuwigdurend hoofdrecht (bv. erfdienstbaarheid) en (iii) voor heterogene onroerende complexen[1]. Let wel, de rechter kan een einde stellen aan dit recht indien het ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren. Een eeuwigdurend opstalrecht is aldus steeds precair.

Nut voor heterogene onroerende complexen

Voornamelijk de laatstgemelde uitzondering van de heterogene onroerende complexen biedt interessante perspectieven.

Dit laat immers toe om een niet in de tijd beperkt opstalrecht te vestigen buiten het regime van de gedwongen appartementsmede-eigendom (art. 3.84 – 3.100 NBW), waarmee ook een einde kan komen aan het kunstmatig onderwerpen van een vastgoedproject met slechts zeer beperkte gemene delen aan dit regime teneinde een eeuwigdurende verticale eigendomssplitsing tot stand te brengen. Het functioneel criterium (volumes met verschillende bestemmingen) en de afwezigheid van gemene delen maken van het eeuwigdurend opstalrecht een functioneel equivalent[2] van volume-eigendom, zonder afbreuk te doen aan de bescherming van het appartementsrecht. [3]

Toepassing

Zo kan de grondeigenaar een bijzonder[4] opstalrecht verlenen voor de ondergrondse parking aan partij A, een bijzonder opstalrecht voor het winkelcentrum aan partij B en een bijzonder opstalrecht voor de bovenliggende appartementen aan partij C. Ook hier zal gewerkt worden met een basisakte (splitsingsakte) teneinde de verschillende compartimenten te verzelfstandigen en te kunnen bezwaren met het zakelijk recht.

Overgangsbepaling

In principe is deze wet van toepassing op alle rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na haar inwerkingtreding, dewelke is bepaald op 1 september 2020.

De wetgever heeft echter een specifiek overgangsregime op poten gezet voor “elke overeenkomst die een opstalrecht vestigt of iedere andere overeenkomst die afwijkt van de verticale natrekking” die gesloten zijn vóór de inwerkingtreding van de wet en die beantwoorden aan de vereisten van artikel 3.180, tweede lid, 2° NBW.

Is deze overeenkomst gesloten zonder bepaling van duurtijd of voor onbepaalde duur, wordt het opstalrecht geacht eeuwigdurend te zijn. Is deze overeenkomst gesloten voor een duurtijd van langer dan 50 jaar, maar minder dan 99 jaar, dan geldt de contractueel overeengekomen duurtijd.

[1] Het samen bestaan op eenzelfde grond van ten minste twee volumes met werken en met (1) verschillende bestemmingen en (2) die vatbaar zijn voor zelfstandig beheer. De feitelijke situatie kan overeenstemmen met een relatief eenvoudige zaken zoals een residentieel gebouw, een openbare plaats of een bovengronds winkelcentrum met een ondergrondse parking of situaties met tal van constructies en werken op of onder een gemeenschappelijke overkapping. Essentieel in het complex is de afwezigheid van gemene delen (Parl.St. Kamer 2018-19, nr. 3348/001, 341-342).

[2] Er is wel een verschilpunt, zijnde de vatbaarheid voor bevrijdende verjaring van het eeuwigdurend opstalrecht.

[3] Aan dit regime wordt niet geraakt in het nieuw BW, vermits dit nog recent hervormd is bij wet van 18 juni 2018 (in werking getreden op 1 januari 2019).

[4] Omwille van de beperking in de hoogte en de diepte met het oog op een meervoudig grondgebruik.