Ordonnantie die een voorkeurrecht toekent aan huurders van Brusselse woningen is in overeenstemming met de Grondwet

Sinds 6 januari 2024 hebben huurders van woningen in Brussel een voorkeurrrecht, overeenkomstig de artikelen 274/1 en volgende van de Brusselse Huisvestigingscode, zoals ingevoegd door de ordonnantie van 28 september 2023 “houdende wijziging van de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de invoering van een voorkeurrecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden” (de ordonnantie)[1].

De voorwaarden voor de uitoefening van dit voorkeurrrecht worden uiteengezet in een eerdere e-flash die hier beschikbaar is.

In haar arrest nr. 73/2025 van 30 april 2025 bevestigde het Grondwettelijk Hof dat de ordonnantie die dit voorkeurrecht toekent aan huurders van Brusselse woningen in overeenstemming is met de Grondwet.

De verzoekers die het beroep tot nietigverklaring hebben ingesteld,  waaronder verschillende vzw’s en ondernemingen actief in de vastgoedsector, evenals vastgoedmakelaars, betoogden dat de ordonnantie de gebruikelijke wijze van vastgoedtransacties – zowel qua verkoop als verhuur – ingrijpend wijzigt.

De verzoekers voerden aan dat het voorkeurrrecht een inbreuk vormt op het grondwettelijk gewaarborgde eigendomsrecht (artikel 16 Grondwet) en leidt tot discriminatie tussen huurders en andere potentiële of oorspronkelijke kopers.

Wat betreft het eigendomsrecht verwijst het Hof naar de voorbereidende werkzaamheden en stelt het dat het voorkeurrecht van de huurder, zoals ingevoerd door de ordonnantie, een beperking inhoudt van het eigendomsrecht van de verhuurder, aangezien het diens vrijheid beperkt om een koper te kiezen. Deze beperking is echter gerechtvaardigd in het licht van artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet, dat het recht op een behoorlijke huisvesting waarborgt. De ordonnantie beoogt immers de stabiliteit van het woninggebruik te versterken en de toegang van huurders tot eigendom te bevorderen. De decreetgever wilde namelijk de toegang tot eigendom vergemakkelijken voor huurders die een langetermijnhuurovereenkomst hebben en die een duurzame binding hebben met de wijk waarin zij wonen.

Wat betreft de vermeende discriminatie tussen huurders van het goed enerzijds en potentiële of oorspronkelijke kopers anderzijds, oordeelt het Hof dat het al dan niet beschikken over een langdurige hoofdverblijfplaats-huurovereenkomst een objectief onderscheidingscriterium is. Dit criterium is ook relevant in het licht van het dubbele doel: het versterken van de stabiliteit van de bewoning en het bevorderen van de toegang van de huurder tot eigendom. Bovendien zijn de bestreden maatregelen redelijk en evenredig. Wij verwijzen de lezer naar de relevante passages van het vonnis betreffende de vordering tot indeplaatsstelling die in de ordonnantie[2] is voorzien.

Het arrest van het Grondwettelijk Hof benadrukt de ruime beoordelingsmarge van de wetgever om zijn huisvestingsbeleid te bepalen, en in het bijzonder om te voldoen aan zijn verplichting krachtens artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet om het recht op behoorlijke huisvesting te waarborgen.