Het wordt één van de grootste veranderingen die Boek 6 voor de vastgoedsector met zich meebrengt: vanaf 1 januari 2025 zal de bouwheer rechtstreeks actie kunnen ondernemen tegen de onderaannemer, wat hij tot nu toe niet kon.
Door de afschaffing van de quasi-immuniteit van de hulppersoon (ook wel de uitvoeringsagent genoemd) verhinderde de bouwheer om rechtstreeks een vordering in te stellen tegen de onderaannemer(s). Daarentegen beschikken de onderaannemers op basis van artikel 1798 van het oud Burgerlijk Wetboek reeds over een dergelijke rechtstreekse vordering tegen de bouwheer.
Op dit moment heeft de bouwheer over het algemeen zeer weinig mogelijkheden om een vordering in te stellen tegen een onderaannemer aan wie de hoofdaannemer (een deel van) zijn opdracht heeft toevertrouwd.
In tegenstelling tot de onderaannemer, die over een rechtstreekse vordering tegen de bouwheer beschikt op basis van artikel 1798 van het oud Burgerlijk Wetboek, kan de bouwheer alleen een vordering instellen tegen de onderaannemer op basis van buitencontractuele aansprakelijkheid onder twee strikte voorwaarden:
- Ten eerste moet de onderaannemer niet alleen een contractuele wanprestatie plegen, maar ook een schending van de algemene zorgvuldigheidsnorm; en
- De fout van de onderaannemer moet tot een andere schade leiden dan diegene die voortvloeit uit de gebrekkige uitvoering van de overeenkomst.
Als niet is voldaan aan deze twee voorwaarden – die in de praktijk zelden worden vervuld – is het onmogelijk voor de bouwheer om de uitvoeringsagent (bijvoorbeeld de onderaannemer) buitencontractueel te vervolgen.
Op dit moment staat de bouwheer machteloos in het geval van het faillissement van de hoofdaannemer, aangezien hij geen actie kan ondernemen tegen de onderaannemers van zijn in gebreke blijvende hoofdaannemer.
Er moet echter worden opgemerkt dat in Boek 5, dat op 1 januari 2023 in werking is getreden, artikel 5.110 nu al bepaalt dat een rechtstreekse vordering bij wet kan worden toegekend, weliswaar in zeer algemene bewoordingen. Deze bepaling opent de deur voor andere rechtstreekse vorderingen en er zijn ook discussies gaande over het onderwerp van rechtstreekse vorderingen als onderdeel van het opstellen van het wetsvoorstel met betrekking tot Boek 7 ("Bijzondere overeenkomsten"). In dit stadium zou echter alleen worden voorzien in rechtstreekse vorderingen van hulppersonen (zie art. 7.4.31 BW).
Boek 6 brengt in dit opzicht een opmerkelijke stap voorwaarts in artikel 6.3, waarin staat dat:
-
Aan het huidige verbod op samenloop van contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid wordt een einde gemaakt door de partijen de vrijheid te geven om te kiezen tussen de twee aansprakelijkheidsstelsels (contractuele en buitencontractuele) (§ 1);
-
De intrekking van dit verbod maakt de weg vrij voor uitvoeringsagenten (nu hulppersonen genoemd) om verantwoording af te leggen aan de schuldeiser van hun opdrachtgever (§2).
Meer in het bijzonder zou de aansprakelijkheid van een onderaannemer op grond hiervan rechtstreeks door de bouwheer in twijfel kunnen worden getrokken.
Als verzachtende maatregel bepaalt de wetgever dat de onderaannemer (of meer in het algemeen de hulppersoon) een dubbel arsenaal aan verweermiddelen zal kunnen inroepen. Een eerste ontleend aan zijn eigen overeenkomst en een tweede ontleend aan de hoofdovereenkomst gesloten tussen de bouwheer en de hoofdaannemer.